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监管趋严房地产信托产品发行或减少

发布时间:2019-08-15 10:23:49

“一般来说房产信托产品都使用了使用权抵押,抵押率在50%左右,只要土地价格没有突降50%,信托本金基本上是安全的”

年收益率逼近10%的房地产集合信托产品可能会在市场上逐渐减少。

近期银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称《通知》),《通知》要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。随后中融信托、平安信托表示将暂停新房地产信托产品的发行。

“已经在发行阶段的项目正常运行,未进入发行项目的产品全部停止工作。”中融信托内部人士对记者透露,暂停主要是为了自查和盘点已有项目,而今后发行信托产品也会更谨慎。

停止向开发商输血

信托融资和银行贷款历来都呈现出“跷跷板”效应。在银行开发贷款仍被严控的情况下,信托融资为开发商开辟了一条新通道。

中国信托业协会的公开数据显示,今年前三个季度投向房地产的信托资金共计2204.751亿元。房地产信托在信托业务中的比例也越来越高。今年第一季度末,资金信托中有10.64%投向房地产;到第二季度末,比例提升至11.35%;截至第三季度末,房地产信托在资金信托中的占比已经达到了13.41%。

“房地产信托产品是一种非常成熟的业务模式,很容易大规模复制。”普益财富研究员赵杨在接受第一财经日报《财商》采访时表示,而且房地产开发商对资金需求量比其他企业大很多。

另一方面,从信托产品收益率上来看,8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期收益率分别为9.80%、10.10%、10.57%,呈加速上涨趋势。“房地产开发商信托渠道融资成本在14%~15%之间,没有其他行业能够承受如此高的成本。”某国有信托公司内部人士对记者透露,信托公司给者的收益在9%左右,高则达11%~12%。“信托公司扣除成本费用后还能赚2%左右,信托公司也乐意赚这笔钱,相对比较轻松。”

赵杨分析,此次《通知》的出台可能主要是为了配合当前的房地产宏观调控政策。上述国有信托公司内部人士也认为,这次的检查主要目的就是尽可能堵住各种向房地产开发商“输血”的渠道。

信托产品风险并不高

“房地产信托在房地产企业融资中并不是占很大比例。”诺亚财富高级研究员李要深对本报表示,银监会只是正常检查,并不一定说明房地产信托已经积聚了很大的风险。“而且每家信托公司并没有把这笔业务做到很大,就整个信托行业来说,目前的业务占比不足以使房地产行业风险传递到自己身上。”

根据中国信托业协会的公开数据,今年前三个季度进入房地产领域的信托资金占全部信托资金规模的13.41%,这个比例远低于进入基础行业的信托资金(占比为35.53%),也低于进入工商行业的信托资金(占比为18.73%)。

但李要深也指出,其中不排除个别信托公司房地产信托业务占比过大,或者是业务开展不够审慎的情况。

一般来说,房地产开发商的资金回笼主要依靠房屋出售,在目前的限购令下,房地产开发商的销售情况下滑也可能影响其资金偿还能力。

但赵杨表示,从房地产信托产品个例来看,风险控制都比较到位。“一般来说产品都使用了土地使用权抵押,抵押率在50%左右,只要土地价格没有突然下跌50%,信托本金基本上是安全的。其实在中国出现土地价格下降50%的几率是很小的。”

赵杨同时指出,需要担心的是房地产行业的系统性风险。“如果房地产开发商资金链都很紧张,在这种系统性恐慌情绪下,土地估计也很难出手。”

监管日益趋紧

房地产信托产品在今年可谓“一波三折”。传统类的房地产信托产品都以贷款类为主,而今年却出现更多的股权类、权益类产品。根据财汇数据,从今年年初至11月23日,45家信托公司共发行了332只房地产信托产品,其中贷款类120只,股权投资类96只,权益投资类75只,组合投资类30只,其他类别11只。

据业内人士透露,股权投资类和权益投资类产品很大程度上是一种“变通”。今年2月份银监会下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中规定,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款;信托公司发放贷款的房地产开发项目由此前的“三证”恢复为“四证”(除国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证外,增加了建筑工程施工许可证)。股权投资类信托产品正好规避了这一政策。

赵杨表示,之前各类股权投资类和权益投资类产品都有明显的债权属性。“无论是股权投资还是权益投资,一般都约定在信托产品到期后,融资方以溢价赎回股权或权益,而且这一赎回利率与贷款利率非常接近。”

但此次《通知》中则要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况,要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目,如果投资“四证”不全的房地产公司,将被禁止。

“可能个别信托公司之前通过股权投资类产品,将资金投向了‘四证’不全的房地产公司。”上述国有信托公司内部人士指出,在债务清偿顺序上股权类排在权益类之后,如果开发商项目出现烂尾,股权投资类产品的风险确实比债权类产品大。“目前监管层的底线是融资方必须‘四证’齐全,且具备二级以上开发资质。”

“股权类和权益类产品中确实存在一些变相贷款的情况。主要看融资方在信托合同中是否有到期回购的约定。”李要深指出,真正意义的股权产品是依靠股权升值或分红而带来的投资回报,权益类则是依靠未来土地租金收入带来的投资回报,都不是依靠固定的溢价回购。“但至于监管部门如何界定变相贷款还不是很清楚。”

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