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郁亮海外机构看好内地楼市万科走出去是为请

发布时间:2019-08-17 21:51:45

  而从万科海外投资的形式与力度上看,万科对于海外投资还是非常谨慎的,目前所有项目均选择了与当地企业合作。在2014年2月份宣布联合美国知名地产商RFR、Hines携手开发曼哈顿列克星敦大道610号项目前,万科只是在201 年投资了 个海外项目,分别位于中国香港、新加坡、纽约,投资总额44亿元,而这个金额放在北京,最多只能帮助万科在四、五环之间获取一幅体量适中的地块。

  万科将加大国际化比重

  虽然万科表示十分重视海外战略的发展,但海外市场短期内对其业绩的影响则十分有限。从万科自己的表态也可以看出,其出海更多的为了提升公司的整体素质,包括公司治理、组织结构等方面的完善。

  郁亮就表示,万科“小股操盘”的轻资产运营模式就是学习铁狮门,“铁狮门是操盘赚钱、经营也赚钱。你不是具体跟别人合作,就不知道别人怎么运作的。跟别人合作,我们有一个要求,派人去里头工作,了解实际怎么运作。万科所有海外项目我们都找当地优秀发展商进行合作,主要为了学习他们好的经验、好的做法。”

  据悉,“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额。

  同时,郁亮称,万科走出去也是为了请进来。“我们通过海外走出去之后,发现有更多机构会主动找到万科希望谈合作问题,现在越来越多机构也在谋求国内发展,把他们在发达市场上积累的经验在国内来复制,这块我们也在做一些安排。而随着中国国际化程度提高,经商、留学等等,配置海外需求是存在的,我们为他们提供这个机会。基于这些原因,万科选择做海外投资。”

  郁亮还透露,现在万科操作的项目有400个,但只有4个在海外,比例非常低,未来会提高。万科走出去并不是因为要抄底,是为了学习,提高自己的能力。从这一点出发,万科没有给自己设置外海项目需要达到多少的比例。但是毫无疑问,万科会越来越多的加大国际化比重。

  出海策略各不同

  实际上,对于海外投资持谨慎态度的不止万科一家。中国海外集团副董事长孔庆平就对《证券》表示,因为风险比较大,除了在中国港澳地区,中海地产去其它海外市场投资会十分谨慎。“目前中海地产只是在伦敦的核心地段有2个项目,都是前两年收购的。2008年全球金融危机确实给了我们一些机会,让欧美的资产处于一个比较低的价位,但我们收购也是比较有节制的。目前中海只收购现成的项目,希望以此为一个点,慢慢建立一个团队,再通过这个团队了解市场、熟悉市场,进而寻找开发机会。” 孔庆平表示。

  对此,有分析师认为,“中海地产本来就是香港上市公司,有着很好的国际化发展基础,先在伦敦购买物业,对伦敦市场进行较深入了解后再伺机进行房地产开发,这是必然路径。”

  而和万科、中海的谨慎投资相比,碧桂园、绿地等房企在海外投资上则激进的多,不但金额总量大,其大部分项目都是独资。以碧桂园为例,不到一年时间便在马来西亚拿下 宗净地,同时进行住宅开发。而自去年金海湾项目销售火爆之后,碧桂园海外战略也继续升级。今年2月底,碧桂园斥资7 00万购买了位于悉尼西北部的一处开发用地,此项目为碧桂园首次进军澳大利亚市场,且瞄准了高端住宅市场,预计售价超过1万澳元/平方米。碧桂园总裁莫斌也表示,未来5年碧桂园海外市场销售份额将占集团销售额的1/ ,而在未来十年的规划中,海外市场将与国内市场两分天下。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,目前国内客户海外置业市场潜力巨大,而国外大多数发达经济体经济在复苏,房地产仍然处于价值低估阶段,国内房企的项目投资刚好处于抄底的市场阶段,市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

  不过,相比于上述几家房企的国际化战略,也有部分房企对出海并不感冒。

  融创中国董事长就表示,融创肯定不会去海外。“美国当地企业的资金成本比中国低很多,它的成本利息是零,我们是背着6%、7%的利息去那儿,同时,放弃一个1 亿人的市场去做国外市场,我觉得不是我们的选择。”孙宏斌称。

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